Xây Công Trình Xanh Bị Đội Chi Phí: 5 Rủi Ro Cần Tránh

 

Key Takeaways:

• Chi phí đầu tư công trình xanh tăng 1,2-10% tùy cấp chứng nhận và có thể kiểm soát
• Thiết kế và thi công thiếu nhất quán là rủi ro gây tốn kém nhất
• Dùng vật liệu xanh kém chất lượng có thể kéo dài tiến độ và đội ngân sách.
• Lợi ích dài hạn: Tăng giá thuê 22%, lấp đầy nhanh hơn 30% và giảm 25,6% phí bảo trì

 

Mục lục:

1. Công trình xanh có thực sự làm tăng chi phí đầu tư hay không?

Công trình xanh có làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, nhưng mức tăng này hoàn toàn kiểm soát được nếu chủ đầu tư chọn cấp chứng nhận và vật liệu phù hợp.

Theo Tạp chí Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng (2021), chi phí tăng thay đổi tùy theo cấp chứng nhận LOTUS:

Nghiên cứu của Taemthong và Chaisaard (2019) cũng ghi nhận chi phí chứng chỉ LEED tăng theo cấp số nhân ở mức Vàng và Bạch kim, trong khi mức Certified và Silver gần như không chênh lệch so với xây dựng thông thường.

Tại Việt Nam, phần chi phí này có thể được bù đắp khi Quyết định 21/2025/QĐ-TTg đưa công trình xanh vào Danh mục phân loại xanh quốc gia. Doanh nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 15 năm, miễn giảm thuế nhập khẩu vật liệu xanh 5 năm và tiếp cận nguồn tín dụng, trái phiếu xanh với lãi suất ưu đãi.

 

2. Top 5 rủi ro gây đội chi phí công trình xanh và cách kiểm soát

Nghiên cứu của Nguyễn Thanh (2023) tại Đại học Bách Khoa - ĐHQG TP.HCM đã khảo sát 172/191 mẫu hợp lệ (đạt tỷ lệ 87,7%) và phỏng vấn sâu hơn 10 chuyên gia. Kết quả xác định 32 rủi ro thuộc 6 nhóm: thiết kế; chi phí; vật liệu; môi trường & xã hội; quản lý dự án; pháp lý & hợp đồng. Dưới đây là 5 yếu tố tác động lớn nhất kèm giải pháp từ Palm Landscape. 

 

2.1. Bản vẽ thiết kế không nhất quán với thi công

Yếu tố này ảnh hưởng chi phí mạnh nhất trong nghiên cứu. Nhà thầu thiết kế và thi công cần phối hợp chặt chẽ, nhưng sự sai lệch giữa hồ sơ và thực tế khiến dự án phải điều chỉnh liên tục, dẫn đến đập phá, sửa chữa và tổn thất ngân sách (Nguyễn Thanh, 2023)

Palm Landscape thấu hiểu khó khăn này nên đã chuẩn hóa cấu tạo của các khu vực cảnh quan xanh, ví dụ như 8 lớp vườn trên mái, giúp các bên tham chiếu cùng một tiêu chuẩn kỹ thuật. Các ứng dụng này còn có tính tùy biến linh hoạt cao: như trụ nâng sàn Insu® Jac có thể chỉnh độ cao trên 1000mm, cùng vỉ trồng cỏ và vỉ thoát nước dễ cắt theo thực tế, giúp giảm sai lệch giữa bản vẽ và hiện trường. 

2.2. Thiếu kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn công trình xanh

Mô hình công trình xanh hiện còn khá mới tại Việt Nam nên nhân sự chuyên môn còn hạn chế, nhiều chủ đầu tư liên tục thay đổi yêu cầu, điều chỉnh bản vẽ. Hệ quả là chậm tiến độ, phát sinh chi phí sửa chữa và thay đổi biện pháp thi công (Nguyễn Thanh, 2023).

Chúng tôi đồng cảm với bất cập này qua  rất nhiều dự án đã triển khai. Vì thế, Palm Landscape sẽ đóng vai trò chuyên gia đồng hành, tư vấn xuyên suốt từ thiết kế đến thi công dự án của bạn. Từ đó, giúp các bên giảm thời gian tìm hiểu khi chưa quen với vật liệu xanh.

 

2.3. Thay đổi đặc tính vật liệu và thiết kế chưa hoàn chỉnh

Khi hồ sơ thiết kế chưa hoàn thiện hoặc giá thị trường biến động, nhiều chủ đầu tư vội vàng đổi sang chủng loại vật tư khác để cắt giảm ngân sách. Việc thay đổi giữa chừng này khiến thông số kỹ thuật không còn tương thích với kết cấu ban đầu, buộc dự án phải phát sinh thêm chi phí điều chỉnh thiết kế và đàm phán lại đơn giá hợp đồng. 

Những rủi ro tốn kém này có thể được ngăn chặn khi dự án ứng dụng hệ sản phẩm của chúng tôi. Nhờ thiết kế modular tương thích với đa dạng cấu hình công trình và nguyên liệu nhựa PP tái chế chống UV, vật liệu của Palm luôn duy trì đặc tính ổn định dài lâu, giúp đội ngũ không phải loay hoay thay thế giữa chừng. 

 

2.4. Giao tiếp phối hợp kém hiệu quả giữa các bên liên quan

Thiếu quy trình bàn giao hồ sơ kỹ thuật giữa chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn dẫn đến sửa chữa, làm lại, hao phí thời gian và nhân lực. Nghiên cứu nhấn mạnh rằng nếu xem nhẹ ý kiến chuyên gia tư vấn công trình xanh, dự án sẽ gánh thêm nhiều chi phí phụ trợ suốt vòng đời (Nguyễn Thanh, 2023).

Palm Landscape sẽ cung cấp tài liệu kỹ thuật, thông số kiểm nghiệm minh bạch ngay từ giai đoạn đầu, giúp các bên thống nhất phương án nhanh chóng, giảm tranh cãi phát sinh.

 

2.5. Chất lượng vật liệu kém và chi phí thẩm định cao

Nguồn cung vật liệu xanh đạt chuẩn tại Việt Nam hiện vẫn còn hạn chế, trong khi thị trường lại tràn lan các vật liệu không rõ nguồn gốc đặc biệt là vỉ thoát nước kém chất lượng. Tình trạng này buộc chủ đầu tư phải tốn thêm nhiều kinh phí làm thí nghiệm kiểm định vật liệu. Đồng thời quy trình thẩm tra hồ sơ chứng nhận kéo dài cũng khiến chi phí thuê đơn vị tư vấn đội lên đáng kể. 

Tất cả các dòng sản phẩm của chúng tôi đều đã được kiểm định độ nén và chịu tải. Ngoài ra,chứng nhận SEC Green Label và SGBC Green Product có sẵn của vật liệu sẽ rút ngắn thời gian thẩm tra hồ sơ cho LOTUS, LEED hoặc EDGE. Vậy về lâu dài, công trình xanh mang lại hiệu quả kinh tế gì để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu?

 

3. Hiệu quả kinh tế dài hạn của công trình xanh

3.1. Tăng giá thuê, giá trị tài sản, giảm chi phí vận hành

Chứng chỉ xanh đã giúp tạo ra các dự án tăng lợi nhuận rõ rệt. Cụ thể, khảo sát 694 tòa nhà văn phòng tại Mỹ của Eichholtz (2010) ghi nhận công trình xanh có giá thuê cao hơn trung bình 2%, và sau điều chỉnh tỷ lệ lấp đầy, lợi nhuận chênh lệch thực tế lên tới 6%. Tương tự, theo nghiên cứu của Geltner (2017) cũng cho thấy cải tạo xanh tăng giá trị tài sản 10-20%.

Bất động sản đạt LEED có tỷ lệ lấp đầy cao hơn 5-10%, thời gian chờ khách thuê ngắn hơn 20-30% (Duy Hoang, 2020), chi phí bảo trì thấp hơn 25,6% sau 5 năm (Kim, 2020). Một kho xưởng đạt LEED Gold tại Bình Dương có giá thuê cao hơn 18-22%, lấp đầy nhanh hơn 30% (MyStorage, 2026), dù Việt Nam mới có khoảng 8% diện tích kho logistics đạt chuẩn xanh quốc tế.

 

3.2. Ưu đãi chính sách và khả năng tiếp cận tín dụng xanh

Quyết định 21/2025/QĐ-TTg đã đưa LOTUS, EDGE vào Danh mục phân loại xanh quốc gia, giúp dự án dễ tiếp cận tín dụng xanh, trái phiếu xanh, vốn vay ưu đãi. Kết hợp với Luật Bảo vệ Môi trường 2022, công trình đạt chứng chỉ còn hưởng thuế TNDN 10% trong 15 năm, miễn giảm thuế nhập khẩu vật liệu xanh 5 năm, ưu tiên mua sắm xanh từ ngân sách và cơ chế vay vốn ưu đãi (Lê Na, 2024).

Việc sở hữu chứng chỉ xanh cho khu công nghiệp hay các tòa nhà thương mại còn giúp dự án dễ tiếp cận quỹ đầu tư ESG quốc tế và giảm thiểu rủi ro tẩy xanh. Phần chi phí tăng thêm ban đầu hoàn toàn có thể được bù đắp bằng các đòn bẩy tài chính này.

 

4. Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

4.1. Công trình xanh không đạt hiệu suất như thiết kế có bị thu hồi chứng nhận không?

Không. Chứng nhận chính thức khi đưa vào sử dụng sẽ không bị thu hồi nếu hiệu suất thực tế thấp hơn thiết kế. Dù vậy, điều này sẽ cản trở trực tiếp việc gia hạn hoặc xin cấp lại chứng chỉ xanh định kỳ cho công trình. 

 

4.2. Cách để cải thiện giao tiếp giữa chủ đầu tư và các bên liên quan là gì?

Chủ đầu tư nên tiến hành buổi Eco-Charrette là cuộc họp giữa các bên như chủ đầu tư, thiết kế và tư vấn trước khi triển khai chi tiết, giúp thống nhất mục tiêu và ngăn ngừa rủi ro thay đổi thiết kế liên tục.

 

4.3. Chi phí thuê chuyên gia tư vấn LEED, EDGE, LOTUS có bắt buộc không?

Không bắt buộc. Đây là hướng đi tự nguyện giúp tối ưu thiết kế và đạt điểm thưởng bổ sung. Riêng EDGE có quy trình trực tuyến tối giản, cho phép chủ đầu tư tự đánh giá mà không cần thuê chuyên gia năng lượng.

 

4.4. Làm sao phân biệt vật liệu xanh chính hãng và hàng kém chất lượng?

Vật liệu xanh kém chất lượng thường không rõ nguồn gốc, thiếu kiểm nghiệm độc lập và mập mờ về cường độ chịu nén. Đối với vỉ nhựa thoát nước trên thị trường, bạn nên lưu ý các cảnh báo về hàng giả kém chất lượng khi thấy sản phẩm có giá bán rẻ bất thường. 

 

4.5. Xây công trình xanh cho nhà ở và văn phòng khác nhau như nào?

Sự khác biệt chính nằm ở bộ công cụ đánh giá. Chứng chỉ xanh cho văn phòng sẽ tập trung tối ưu hóa hệ thống cơ điện lớn (HVAC, chiếu sáng), kiểm soát CO2 và tính toán thiết bị theo ca làm việc. Trong khi đó, chứng chỉ xanh cho nhà ở ưu tiên thông gió tự nhiên, thiết bị gia dụng tiết kiệm và bắt buộc tuân thủ quy chuẩn tiếp cận cho người khuyết tật.

 

Kết luận

Rủi ro đội vốn công trình xanh chủ yếu đến từ thiết kế thiếu chuẩn hóa, thiếu kinh nghiệm thực tế, giao tiếp kém và vật liệu không đạt chuẩn. Kiểm soát tốt các yếu tố này giúp chủ đầu tư bảo đảm ngân sách và tối ưu hóa lợi ích tài chính dài hạn. Bạn có thể liên hệ ngay với Palm Landscape từ giai đoạn thiết kế để nhận tư vấn giải pháp tối ưu cho vườn trên mái, tường xanh và hệ thống thoát nước bền vững.

 

---

Palm Landscape

Hotline: 090 858 0033 | 098 3311 200

Email: contact@palm-landscape.com

Facebook: facebook.com/palmlandscaper

Instagram: instagram.com/palm.landscape

 

---

Tài liệu tham khảo

Pham, D. H., Kim, B., Lee, J., & Ahn, Y. (2020). An investigation of the selection of LEED Version 4 credits for sustainable building projects. Applied Sciences, 10(20), 7081.

Eichholtz, P., Kok, N. and Quigley, J.M. (2010). Doing well by doing good? Green office buildings. American Economic Review, 100(5), pp.2492-2509.

Geltner, D., Moser, L., & De Minne, A. (2017). The effect of green retrofitting on US office Properties: An Investment perspective. SSRN Electronic Journal.

Kim, J.-M., Son, K., & Son, S. (2020). Green benefits on educational buildings according to the LEED certification. International Journal of Strategic Property Management, 24(2), 83-89.

Giản Thị Lê Na. (2024). Pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với công trình xanh ở Việt Nam - Kinh nghiệm từ Hoa Kỳ. Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM (UEF). 

MyStorage (2026). ISO standard and green certification warehouses storage logistics. Available at: https://mystorage.vn/iso-standard-and-green-certification-warehouses-storage-logistics/.

Nguyễn Thanh, P., Nguyễn Anh, T., & Trần, T. A. (2023). Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng chi phí triển khai các dự án đầu tư xây dựng theo định hướng phát triển bền vững. Tạp Chí Vật liệu Và Xây dựng - Bộ Xây dựng, 13(03), Trang 82-88.

Taemthong, W. and Chaisaard, N. (2019). An analysis of green building costs using a minimum cost concept. Journal of Green Building, 14(1), pp.53-78.

Anh, T. N., Trần, T. A., & Thanh, P. N. (2023). Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng chi phí triển khai các dự án đầu tư xây dựng theo định hướng phát triển bền vững. Tạp Chí Vật Liệu & Xây Dựng - Bộ Xây Dựng, 13(03). 

Thủ tướng Chính phủ (2025). Quyết định ban hành Tiêu chí phân loại xanh quốc gia (Quyết định 21/2025/QĐ-TTg).